相続したご実家に広い田んぼや畑が付いていてお困りの方もいらっしゃるのではないしょうか。近年、田舎暮らしブームによって、家庭菜園ができる家の人気は高まっています。
しかし、不動産売却において、実は難易度が高い物件の一つがこの「農地付き物件」です。
なぜなら、日本の法律である農地法によって、農地は厳格に守られているからです。一見すると広くて魅力的なため、すぐに売れそうな物件でも、法律の壁によってスムーズにいかないケースが多々あります。
とはいえ、決して田畑付きの物件売却を諦める必要はありません。千葉県房総エリアならではのルールや解決策を知ることで、物件売却がスムーズに進むことも。
今回は、農地付き物件を売るためのハードルと、それを乗り越える方法について、千葉県房総エリアで不動産業を営む「東栄建設株式会社」がわかりやすく解説します。
なぜ農地がついていると売却が難しいのか？
まず、売主様が直面する最大の壁である、農地法についてご説明します。
農地法とは、国内の食料自給率を維持するために農地を守る法律のことです。この法律では、農地を勝手に宅地に変えたり、農家以外の人へ売ったりすることを原則として禁止しています。
もし、一般的なサラリーマンの方が「週末だけ趣味で畑をやりたいから」という理由で農地を買おうとしても、通常は許可が下りません。
買い手が農業委員会から許可を得るためには、一定面積以上の耕作をすることや、年間を通して農作業に従事できる日数を確保することなど、非常に厳しい条件が課されます。
つまり、農地付きの家を売ろうとすると、買い手は農業に従事できる農家に限られてしまうため、一般的な戸建て住宅に比べて極端に需要が少なくなってしまいがちです。
これが、農地付き物件の売却が難しいと言われる根本的な理由です。
農地付きの家を売るための3つの方法
ただし、農家以外の方に売却する方法がまったくないわけではありません。大きく分けて3つの解決策があります。
- 農地転用をおこなう
- 田畑を近隣の農家に買ってもらう
- 自治体の空き家バンク制度（農地付き空き家制度）を利用する
農地転用をおこなう
まず、農地を「宅地」や「雑種地」などに地目を変更してから売るという手続きが考えられます。
- 農地：耕作の目的で使われる土地のこと
- 宅地：現在建物が立っている土地、もしくは建物の敷地のために使われる土地のこと
- 雑種地：宅地・田・畑・山林といった他の22種類の地目のいずれにも該当しない土地のこと
転用の許可が下りれば、農地法の縛りがなくなるため、農家以外の方でも自由に購入できるようになります。ただし、すべての農地が転用できるわけではありません。
「農業振興地域」などの区分に指定されている場合は、原則として転用が認められないため、事前の調査が不可欠です。
農業振興地域とは、農業の振興を促進することを目的とする地域のことで、市町村が将来的に農業上の利用を確保すべき土地として指定しています。そのため、農地転用は禁止されています。
この場合、1つ目の農地転用をおこなって売却する手段は使えなくなるため、気をつけてください。
田畑を近隣の農家に買ってもらう
田畑を近隣の農家に買ってもらう方法もあります。これはシンプルな方法です。ただし、近年は農家の新しい担い手不足や高齢化が進んでおり、これ以上農地を増やす余裕がないと考える方も少なくありません。
何かつながりがあれば、地元の農家を見つけられるかもしれませんが、地域密着型の不動産会社に相談するのが堅実な方法です。
例えば、私たち「東栄建設株式会社」は、千葉県房総エリアを拠点とした地域密着型の不動産会社です。
東栄建設株式会社は、千葉県房総エリア特有の暮らしや地域性を熟知しています。不動産の無料査定はもちろん秘密厳守いたします。
他の地域の方には理解されづらいことでも誠意をもって対応いたします。まずは、お気軽に電話やメールでご連絡ください。
自治体の空き家バンク制度（農地付き空き家制度）を利用する
自治体の空き家バンク制度（農地付き空き家制度）」を利用する方法も考えたいところ。
空き家バンクとは、空き家物件情報を地方公共団体のホームページ上などで提供する仕組みのことです。一部の地方公共団体では、都市からの移住者等に対して空き家に隣接する農地をセットで提供する、農地付き空き家の取り組みがおこなわれています。
例えば、千葉県の南房総市、館山市、いすみ市などの多くの自治体では、空き家対策の一環として特例制度を設けています。これは、空き家バンクに登録された家とセットであれば、本来は農家しか買えない農地を、一般の方でも購入できるように要件を大幅に緩和するというものです。
この制度を使えば、家庭菜園を楽しみたい移住希望者に物件をアピールできるようになり、売却のチャンスが一気に広がります。
売れやすい農地・売れにくい農地の違い
田舎暮らしを希望する買い手の視点に立つと、同じ農地でも売れやすいものと売れにくいものがあることがわかります。
売れやすいのは、なんといってもほどよい広さの畑です。具体的には、100坪前後の平坦で日当たりのよい畑は非常に人気があります。
定年退職後に夫婦で野菜作りを楽しみたい、あるいは子どもと一緒に土いじりをしたい方にとって、手頃なサイズの畑は大きな魅力です。
一方で、売れにくいのが広大な田んぼや「荒廃した農地です。お米作りには専用の機械や水利権の管理が必要であり、素人が気軽に手を出せるものではありません。
また、何年も放置されて雑草や木が生い茂ってしまった耕作放棄地は、元の状態に戻すために多額の費用と労力がかかるため、敬遠されがちです。
売却前にやっておくべき準備と注意点
少しでもスムーズに、そして高く売るためには、売却前の準備が大切です。
まず心がけていただきたいのが、草刈りと管理です。物件を見に来た買い手は、現状を見て購入後の生活をイメージします。もし敷地が背の高い雑草で覆われ、ジャングルのような状態になっていれば、購入意欲は削がれてしまいます。
「すぐに野菜作りが始められそう」と思ってもらえるよう、最低限の草刈りをおこなっておくことは、成約への近道と言えます。
また、ご自身の土地がどのような種類の農地なのかを把握することも重要です。第一種農地なのか、第二種農地なのか、あるいは農用地区域内なのかによって、売り方が異なります。
これらを個人で調べるのは難しいため、まずは地元の事情に詳しい不動産会社へ相談することをおすすめします。
私たち東栄建設株式会社は千葉県房総エリアを熟知している不動産会社のため、お力になれることもあるかもしれません。
千葉県房総エリアの物件売却なら東栄建設にお任せください
農地付き物件の売却は、通常の不動産取引に比べて法律や手続きが複雑ですが、昨今の田舎暮らしブームにより、確かな需要が存在します。
大切なのは、物件の特性に合わせた正しい売り方を選択することです。放置して無駄に固定資産税だけを払い続けるのはもったいないこと。早めの対策をご検討ください。
大手不動産会社では扱いが難しいとされる農地法絡みの案件も、地域密着型の私たち「東栄建設株式会社」であれば、豊富な実績と経験をもとにしっかりサポートいたします。
自治体の制度活用や行政との折衝も含め、私たちがトータルでサポートいたします。
まずは査定ついでに、所有されている農地の種類だけでも調べてみませんか。皆様からのお問い合わせを心よりお待ちしております。
この記事を書いた人
奈良生まれ。2014年10月からフリーランスのライター・編集者。東京で働いていたこともあったが、ゆったりした暮らしをしたくて地方移住。テレビ番組「住人十色」が好き。将来は平屋に住みたい夢がある。
